8 月以来，北京和上海的房地产限购政策相继放宽，引发了市场的广泛关注。这一系列政策调整不仅标志着两大一线城市对房地产市场态度的转变，也预示着全国住房限购政策的进一步松动。多名地产领域研究者表示，如果楼市表现持续疲软，相关城市可能会继续推进限购政策的调减。
政策调整：放宽外环外购房限制
在北京，符合条件的家庭现在可以在五环外不限套数购房。上海则规定，在当地缴纳社保满一年的家庭和个人，在外环外购房不受数量限制。这一政策变化意味着京沪两地对外环外区域的购房限制大幅放宽，旨在促进房地产市场的流动性，特别是在新房供应较为集中的区域。
自 2023 年以来，越来越多的城市开始优化和调整限购政策。到 2024 年 12 月，北京、上海、深圳、天津和海南部分地区仍在执行限购。而随着广州全面取消限购，深圳取消外围区域限购并降低核心区限购门槛，上海和北京的政策调整显得尤为关键，它们标志着一线城市在房地产调控上的重大转向。
上海楼市：外环外去化压力大
上海近期发布的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称 “沪六条”），涵盖了限购、公积金、信贷和房产税等多个方面的调整。其中，外环外放松限购的政策规定，符合条件的居民家庭，包括本市户籍和连续缴纳社保或个税满 1 年的非本市户籍家庭，在外环外购买新建商品住房和二手住房不限套数。此外，成年单身人士也按照居民家庭执行住房限购政策。
从市场反馈来看，“沪六条” 实施后，外环外市场反应不一。部分房产中介表示咨询量显著增长，链家数据也显示整体咨询量上升，但也有中介指出楼市信心不足，外环内区域对购买力的竞争导致外环外市场并未出现预期的火爆。
目前，上海楼市呈现出明显的分化态势。国家统计局数据显示，2025 年上半年，上海新房价格同比上涨 5.8%，在全国 70 个大中城市中领涨；但二手房价格同比下降 1.3%，降幅全国最低。上海中原地产资深分析师卢文曦指出，新房市场的豪宅化倾向拉高了整体价格水平，但与此同时，楼市局部遇冷，尤其是外环外区域。
公开数据显示，上海外环外一手房套数占全市近八成，是新房供应的主要区域。然而，外环外面临较大的去化压力。CRIC 数据显示，截至 2025 年 7 月末，以近 12 个月商品住宅流速计算，上海新建商品住宅去化周期为 13.3 个月，其中外环外去化周期长达 17.6 个月，而外环内仅为 7.3 个月。
市场分化：不同群体反应各异
链家数据显示，“沪六条” 发布当天，上海新房咨询量显著增长。但房产销售从业者的感受并不一致。老谢表示，由于本次外环外限购放开主要针对已有购房资格的人群，且政策更多利好新房，而当前外环外二手房交易更为活跃，因此他并未感受到咨询量的明显变化。
对于刚需群体，“沪六条” 放开购房数量的政策对他们影响不大，但公积金政策的调整可能降低部分人群的购房门槛，促使已有购房计划的人加快购房进度。一些外环外优质板块，如宝山、闵行、青浦等地的楼盘咨询量和预约看房量显著增加。
改善群体方面，政策调整可能会促使部分已有住房的家庭选择到外环外购置更大、更新、配套更好的住房。但邓浩志认为，由于外环内和外环外居住品质和受众偏好的差异，从外环内搬到外环外改善居住条件的买家相对较少。
投资群体则更加谨慎。长期关注上海楼市的贺贺认为，当前外环外楼市走向和房地产税政策使得住房投资的升值空间有限，投资群体更倾向于选择外环内或外环外少数热门板块，以及具有优质学区或高租赁需求的小户型。而一些配套较差、缺乏学区和交通优势的区域，预计将更不受市场青睐。
未来趋势：限购政策或将持续放宽
北京五环外放松限购政策后的楼市表现，为上海外环外政策调整提供了参考。北京政策调整后，新房成交环比增长 37%，二手房带看量大幅提升，但同时五环外挂牌量也持续增加。上海与北京的限购放松力度相当，且上海经济活力强、人口吸引力大，市场预期相对稳定。
邓浩志指出，尽管京沪两地现阶段的限购松绑仅针对外围区域，且力度有限，但随着房地产市场的持续调整，北上深等城市放宽限购的步伐可能会继续推进。多位房产研究者认为，当前仍实施限购政策的城市，主要是因为当地政府判断楼市处于供不应求的状态。但随着市场形势的变化，限购政策将逐步退出历史舞台，以促进房地产市场的平稳健康发展。